房地产曲终人散,新动能呼啸而来!

2019-09-11   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 白云先生

一、房地产金融化的问题 最近大家经常问房价的问题,今天我们来说一说,房地产这个事。房地产存在的最大的问题,就是房地产金融化的问题。什么是房地产金融化呢?通俗的讲,就是房子变成了金融投机标的,成为了一种证券化的资产。而不再是单纯的,给人们用来

  一、房地产金融化的问题

  最近大家经常问房价的问题,今天我们来说一说,房地产这个事。房地产存在的最大的问题,就是房地产金融化的问题。什么是房地产金融化呢?通俗的讲,就是房子变成了金融投机标的,成为了一种证券化的资产。而不再是单纯的,给人们用来居住的居住场所。这就是房地产金融化。要理解房地产,必须得先理解金融,不然就会出现盲目投资的情况。

  如果具体地类比一下,房地产市场,几乎可以和资本市场一一对应起来。比如买房交的首付,对应的是金融市场上的保证金交易。炒股里面的融券,以及股票投资中的配资行为,和衍生品市场上的保证金,都是保证金交易。地产商相当于上市公司,房产中介就相当于证券公司,置业顾问,相当于证券公司的客户经理。购房者,相当于股民等投机客。

  如果是10%的首付,相当于是十倍的杠杆。如果是20%的首付,相当于是五倍的杠杆。如果是30%的首付,相当于是三倍多的杠杆。

  卖房子的人相当于空头,买房的人相当于多头。买房者交了首付,通过按揭贷款买了一套房,相当于使用保证金交易的方式,开仓进行买入交易。在这个过程中,银行就是相当于配资公司。如果买房者卖掉自己的二手房,则相当于是平仓操作。

  如果房子买了不涨,砸手里了,这叫套牢。如果买了一直跌,只好忍痛卖掉,这叫割肉。如果房子一直涨,自己错过了在低价时候购房的时机,这个叫做踏空。如果在房价最高的时候上车,买了之后发现卖不掉了,这个叫做接盘侠。买新房相当于打新,买二手房相当于换手,置换相当于是移仓。

  一群人拎着小板凳,排队摇号买房,这相当于多头委托挂单竞买。地产商雇人在大街上揽客看房,这相当于是空头委托挂单竞卖。涨价去库存,就相当于拉高出货。地王频出,就相当于是拉个涨停给你看,跟不跟随你。如果一个城市,连续出现了几十个地王,就相当于是这个地方的房价,连续拉了几十个涨停板。

  因为房地产已经金融化了,所以不管炒房的,还是刚需,我们都可以统称为地产投机客。投机客是一个金融术语,中性词,没有褒贬。作为房地产投机客,首先得明白,你的对手盘是谁。

  那房地产投机客的对手盘是谁呢?那就是作为空头主力的卖方,控盘坐庄的地产商,控制二级市场。表层上看是地产商再卖房,房产投机客的对手盘是开发商,而往深层看,是地方政府在卖地。也就是说,地方政府,才是房产投机客的终极对手盘,因为它控制的是一级市场,土地供给。地方政府,则又受银行的控制。银行是地产金融化最底层的推动力量。

  敲黑板一次,房地产市场,不是散户多空博弈,而是庄家同时控制散户中的多空两方,既杀多头也杀空头。——让不上车的人踏空,让上车的人下不了车。

  一个地方的房价高低,本质上取决于地方政府的操盘手法和操盘能力。请大家记住这句话。

  一个结构健全的金融市场,最核心的参与者是什么呢?那就是交易所。房地产市场中,充当交易所的是谁呢?答案是地方政府。地方政府,既充当了交易所的角色,也充当了终极卖方的角色。卖方的天职,就是卖的价格越高越好。所以,对于他们来说,房价自然是越高越好。房价越高,卖的钱就能越多,地方财政就能越好,非常简单朴素的道理。

  二、为什么要限贷限购

  现在,假装你是一个庄家操盘手,在布局一支股票。目标是把一块钱的股票炒到一百块,然后卖掉。为了吸引股民的跟风盘进来,首先得先把股价拉它几十个涨停板,这时候很多跟风盘就会买入。

  股价一直涨到100元,这时候跟风盘进来的散户,假设他们是从20块钱买入的,他们的浮盈就有就有80块。到了这个阶段,庄家操盘手,最关键的操盘技术要点是,一方面控制价格不下跌,形成一个时间持续的高位出货区。第二是控制成交量,让跟风的散户无法大规模平仓离场。第三是能让自己的卖单,先于散户卖单成交。

  前面两点还比较好控制,难点在于第三点。在股票市场上,想要做到能让庄家的股票,先于散户先出手,就是不停的拉高,让已经浮盈获利的散户,不敢获利平仓,生怕踏空了错过后面的行情。

  而在房地产市场,要保证第三点,其实操作上比炒股更简单。那就是通过限贷和限购操作,锁死二手房的流动性,让大家只能买新房。这样的话呢,就好比是一个非常舒服的高位出货区,只能庄家能卖货,散户浮盈再多,也不能平仓。直接被冻结了交易权限。

  如果不这么操作的话,大家设想一下,手里有房的人,赚了钱都去卖房,那就等于是砸盘了。尤其是外资控制的资金,会引导砸盘。就跟15年股灾一样。房价越跌,大家越抢着卖,这就形成了踩踏。那靠房地产来驱动的整个经济链都要崩了。

  房价下跌,开发商出现亏损,还不起银行的贷款,破产倒闭,银行形成大量的坏账。政府的地卖不掉了,欠银行的钱还不起,形成大量的坏账。散户们买的房子,首付都跌没了,或者跌的还剩个首付,出现了大面积的爆仓,大家都断供了,也会让银行形成大量的坏账。最后银行就要破产倒闭了,大家一看银行不行了,都去抢着挤兑银行,大量的资金开始外逃,结果整个经济全崩盘了。

  要避免出现这种踩踏现象,关键的操盘技术要点,就在于锁死流动性。锁死流动性的技术要点,又在于限贷和限购。

  什么时候房价才能降温,这个要看银行系统内的风险,是不是释放完了。否则房价就会一直处在高位锁死的状态,用适当的周期,来化解金融风险。等风险释放完了,才会给散户开放一条逃命通道,让大家处理掉手中的房子。

  但是,限贷和限购,锁死流动性,对于职业炒房客是比较致命的。因为房价只要不涨就会亏,这个跟配资炒股是一样的道理,借钱是有成本的。一看房价不涨了,很多投机客资金压力很大,就会想出货,卖的时候却发现,房子根本卖不掉。哪怕降价也不好卖。这就陷入了流动性风险。

  对于炒房来说,流动性风险,是一个最大的风险。因为平仓周期太长,平仓成本太高,流动性太差。虽然账面上有浮盈,但是卖不掉,中介上面挂半年,挂一年,都很难卖掉。而且越急等着卖的时候,更加的卖不掉。

  房子卖不掉,但是银行的按揭贷款是要按时还的。实在还不上了,在市场上也无法卖掉房子。这时候,最后的一条路,就是拿房子给银行抵债。但是到了这一步的操作就会发现,银行能给作价五折的估值,就已经很乐观了。如果银行估值只给三折,也不要太意外。炒了那么久的房子,手上甚至几十套几百套的房子,最后走投无路,低于五折甩给银行抵债,这就相当于是爆仓了。

  最好的下车机会是去年,那是最后一棒的上涨波段。到现在还没下车的,后面的下车机会,应该是非常渺茫了。

  三、目前的房地产市场,正处于去金融化周期

  为什么现在房地产必须要去金融化操作了呢?其实之前也提了去金融化操作,后来又被棚改给拉起来了一波。这一波直接拉到了居民负债率的最大极限。如果再往上拉价格的话,没人买得起房,上方连成交量都没有了,从操作上看,毫无意义。

  按揭30年,每个月除了基本的生存之外的所有收入,都用来还贷,基本上就是一个人一辈子,所能创造的收入的极限就是这样。如果房价再涨,就只能让他的家人,六个钱包一起给他承担房贷还款。如果六个钱包都用上了,银行就不会让房价上涨了。为什么呢?超出偿债能力极限的贷款,都是存在极大风险的。从这点看,要推出房产税,压力也很大,如果让按揭买房的人再负担不菲的房产税,估计饭都要吃不上了。

  如果有多头继续看多,就以上海为例好了,认为上海的房价能涨到一百万一平。请问这个价格的房子,如果假设你是银行行长,你敢不敢放款给按揭贷款买房的人?显然不敢。因为就目前大家的收入水平而言,一百万一平的房子不仅卖不掉,而且它的总价,已经超过了普通人的偿债极限,会给银行带来非常大的风险。

  也就是说,房地产金融化,债务杠杆没法继续往上加了,对大家来说,房价再涨,信贷扩张已经难以为继了。第二点,之前的房地产金融化,还堆积了很大的金融风险。所以,目前正处在房地产去杠杆化的周期。因为再不去金融化,银行要吃不消了,会存在巨大的系统性金融风险。大家一定要记住这个判断。

  历史证明,凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区,最终都要付出沉重代价,凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业,最终都会发现其实都很不划算。

  上面这段话,是郭树清主席在6月13日陆家嘴论坛说的。大家一定要反复学习陆家嘴论坛的系列讲话。里面信息量非常大。

  对于下车晚了,已经下不了车的房产投机客,眼下应该怎么办呢?首先,心态要保持良好,投机本来就有风险,不能只看赚钱,不看亏钱。其次,多努力多活动,看看有没有机会出掉。第三,把精力放在工作上去,提高自己的收入,来对冲风险和损失。

  对于急着买房要结婚要生娃的刚需来说,买不买房不需要问别人。这是自己的家事了。家务事不太适合用金融思维来做抉择,要自己做好权衡。

  四、信贷的新方向,经济发展的动能转换问题。以及未来投资的新方向

  在房地产金融化的进程中,新增的储蓄资源,一半左右投入到了房产中。这就造成了资金使用的低效率。而且钱都沉淀在房地产中,也影响了中国的产业升级和经济结构的调整。

  在这种情况下,一旦房价涨不动了,靠房地产驱动的经济增长,就会陷入失速的境地。所以,必须得使用新的动能,来替代之前的旧动能,驱动经济的升级和发展。

  这一次的决心是非常大的,请房地产的多头,不要再对房地产报以幻想。未来的储蓄和信贷资源,新增的会流入新的产业,存量的,则会被逐渐从房地产中挤出来,流入新的经济领域。

  从房地产之前的泡沫可以看出来,地产金融化,比较通俗的描述是,钱流向了房地产,于是房子就涨疯了。现在钱不再流入房地产,而且房地产里面的钱也要流出来。那流入新的产业,新的产业,就会形成很大的投资机会。

  未来钱会流向哪里,新的动能是什么呢,未来的投资机会又在哪里呢?

  这要从银行这一层,逐层的分析未来的金融趋势,和钱的流动方向。以前是钱从银行流向政府,政府来借钱搞经济发展,完成经济发展目标,每年保持6%以上的经济增长率,这造成了地方债。为了还钱就搞出来了土地财政,导致房价泡沫。后来房子太贵,不好卖,地方政府为了消除库存风险和债务风险,来了个加杠杆去库存,就把债务转嫁给了居民部门。

  为了卖地卖房还钱,地方政府,一个个都化身成了超级操盘手。

  这种模式下,信贷得以扩张,经济得以增长。不过这种模式,已经不可持续难以为继了。

  地方政府为什么要借钱呢?一方面是因为地方政府要成为信贷扩张主体,承担扩张资产负债表的职能,以此作为引擎来驱动发展经济。第二是因为地方财政不足。当年分税制的时候,又留下了一个土地收入归地方财政这个口子,导致了土地财政的现象。所以,根子上要回到扩大税基税源上来,提高税收上来。要解决这个问题,就得又一大批能够创造税收的企业。这些企业,包括国有的,也包括民营的,以及混合所有制的。

  而且,如果不准卖地了,要优化地方财政,可能还得有一些,占据核心资源利润比较好的行业的国企,要做大做强,因为国企的利润,就是政府的财政。以及,政府未来会逐步向创投方向发展,他投资的民企赚了钱,就是地方政府的财政。领外,地方政府会扶植优质的,能成为纳税大户的民营企业。同时,还得广撒网,培育更多的优秀企业,这样才能广开税源。关键中的关键,如果要依靠企业创税的话,企业的竞争力就要强大才行。这种竞争既有国内的竞争,也有和国际竞争对手的竞争。

  要打赢竞争靠什么?那就是新产业,新技术,新业态,新模式,这些都是未来钱要流入的领域。科创板这么火,已经很能说明问题了。科创板是中国资本市场走向2.0时代的一个先锋队。

  现在颁布了资本市场深改十二条,又取消了外商投资限额(跨国资本跳船弃美投中,美股要被抽梯子了),还开了那么多的自贸区,说明接下来会有大量的外资涌入中国资本市场。外资进来钱放哪里?去炒房肯定是不行的。所以,无论是国内的资金,还是境外的资金,主力资金的流向,未来只能去资本市场。也只有资本市场能承载这么巨量的资金。这些资金在资本市场买什么呢?答案是拥抱新动能。

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