房价四小龙,飞不动了!

2019-09-20    作者: 成都新闻网编辑部    来源:子木    阅读:

2016年,中国诞生了楼市四小龙,房价涨幅傲居全球,成为中国房地产史上浓墨重彩的一笔,之后在房住不炒的调控大基调下,几经跌宕起伏。 那么3年后的今天,四小龙的命运又是怎样的?它们曲折的历程背后,又带给我们多少楼市寓意?这是我们今天要去探索的秘密。

  2016年,中国诞生了“楼市四小龙”,房价涨幅傲居全球,成为中国房地产史上浓墨重彩的一笔,之后在房住不炒的调控大基调下,几经跌宕起伏。

  那么3年后的今天,“四小龙”的命运又是怎样的?它们曲折的历程背后,又带给我们多少楼市寓意?这是我们今天要去探索的秘密。

  01蹿上天的房价

  2016年,在去库存的熊熊烈火下,二线城市房价开始燃烧。

  其中南京、苏州、合肥、厦门成为首批领涨的主力城市,房价涨幅全面超越一线,接连几月稳坐全国之首。连一向在房价上昂着头走路的杭州都屈于下风,业内称其为“楼市四小龙”。

  楼市四小龙有多疯狂呢?

  数据显示,2016年上半年,短短半年时间,苏州、南京、合肥、厦门的购房公积金全部超贷,其中最疯的厦门一度高达123.52%。而合肥房价因为涨幅太高,还被海外媒体选为年度财经热点,称:合肥创造了房价涨幅吉尼斯记录。

  2016年的楼市四小龙,售楼处人头攒动,千人抢房万人抢房的新闻已经没有任何噱头可言,“全款优先,贷款靠边,公积金门外站”已经成了各大售楼处的共识。

  当时的南京是“改善需求”报复反弹的主要时间段。 数据显示,2016年南京1000万以上的豪宅成交586套,相对去年多卖了86%,而90-120平米的房子,成交占比高达32%。

  二手房成交迅速扩大,促使新房市场的躁动。与此同时,大量皖南和苏北购房者踏上这片投资热土。南京房价从18000元/平米蹿升至26000元/平米,涨幅达到44%。

  不同于南京,厦门上涨主要是因为“供需失衡”。 厦门土地供应常年不足,政府推地节奏又慢,僧多肉少,另一方面人口又不断涌入,2015年时人口密度就达到每平方公里2454人,超越了广州和北京。

  厦门对福建的吸附力一直很强,数据显示,外地客群买走了厦门7成的房子,大部分苦于做实业的闽商老板,放下工厂,纷纷加杠杆把资金送进厦门楼市。在此情形下,房价终于爆发。厦门房价从26000元/平米蹿升至38000元/平米,涨幅达到46%。

  苏州的起因则是由于时代背景下的“热钱滚动”。 从2016年开始,缺乏投资渠道的苏州各银行开始把目标盯向房地产。一来排队在开发商门口,求着他们做开发贷,二来对购房者的放贷进行提速,只要资料齐全,一周之内不是问题。

  资金泛滥导致房企拿地热情高涨,2016年上半年,苏州市区诞生了6宗溢价超过200%的地块和1宗超过300%的地块。地王频出刷爆楼市头条,引发了购房者入市抢购。苏州房价从10000元/平米蹿升至16000元/平米,涨幅达到60%。

  最后是合肥,合肥成为四小龙的原因是“规划炒作”。 在2016年6月被国务院批为长三角副中心城市后,老百姓沸腾了。而地方趁势也开始在规划层面炒作概念,称合肥是副中心,又是新站区产业园,又是巢湖健康养老居住中心,一度点燃安徽全省人的投资热情。

  地价从此开始飙升,房企开始拿地,短短一年内出现了11宗全国总价地王、单价地王和溢价率超过100%的三高地块。从此引发购房热潮。合肥全省人民奔走相告,组团来合肥炒房,据统计,合肥有37%的购房者来自于省内非合肥居民,6%来自于省外。房价从7000元/平米蹿升至15000元/平米,涨幅高达114%。

  我记得当时有一句话很耐人寻味:

  1960年世界有“亚洲四小龙”,2016年中国有“楼市四小龙”。不过,人家在于经济,我们是在房价。

  02政策围剿

  楼市四小龙的诞生,绝非偶然。从2016年的这波大潮,我们可以总结出他们的很多共性。

  首先是底子不错,对周边的人口有强虹吸效应。

  拿厦门来说,基本岛内的一套房是所有福建人的梦想;合肥则是安徽在强省会战略下的时代宠儿,“合一省肥一城”这话不是白说的。而南京是江苏省政治文化中心,苏州又是上海的后花园,历史底蕴丰厚的经济强市。

  其次是“民富其实”,城市周边蕴藏着大量房地产投资需求。

  在2016年,楼市四小龙的房价的主导者是地方和炒房客,绝不是刚需。炒房客通常手握多套房产,享受过房产带来的价值红利,只要有机会便会簇拥而上。重点莫如合肥,合肥人在2016年把当地房价涨幅炒到冠绝全球后,开始四处寻找机会。跑到郑州郑东新区,长沙梅溪湖。

  那时候梅溪湖新开楼盘都挂着“欢迎合肥看房团”的横幅,一下子收走700套新房的新闻再次登上头条。吓得长沙连夜出台限购严令,把合肥炒房客拍死在沙滩上。

  直至2016年末,楼市四小龙才相继献出楼市调控严令。炒房客被狙击,房贷利率上浮,成交量腰斩,房价被死死地压了下去。

  2017年初,四小龙变“四小蛇”,厦门和合肥开始领跌,南京回落,苏州横盘。

  合肥是第一个扛不住的,房价备受坊间关注,年中合肥“崩盘论”席卷全国,连央媒都没能忍住站出来说滨湖房价被“腰斩”。然后继续传导至楼市四小龙的厦门头上,关于厦门房价下跌更是热搜不断。

  就这样,房价四小龙在寒风萧瑟中静默了两年。

  在这两年中,四个城市的房价均出现不同程度的下滑。根据统计局公布的数据,自2017年5月开始,厦门二手房房价曾连续下跌了20个月,跌幅在15%~20%左右。

  此外,厦门2018年以来的土地拍卖楼面价同比下降接近20%,对比2016年高峰下跌30%左右。其它三个城市的情况也相差不多,根据几个城市的情况可以判断出,在经过这轮价格下行的周期之后,价格已基本调整到位。

  而这,也许为“四小龙”的下一波“起势”提供了基础。

  03回光返照

  时间来到了2018年末。“房价四小龙”的苏州在毫无征兆的情况下,突然逆势回暖。

  对于苏州的回暖的原因,我和当地的楼市研究者仔细探讨过。

  一是苏州房价严控两年,房价不到2万/平米对于周边城市来说,属于绝对的洼地。由于漏斗效应,全国的资金开始虎视眈眈盯着苏州,任何风吹草动,都会激发当地居民的购房预期。

  二是苏州周边县城的购买力开始觉醒。苏州辖区内的几个附属县实力强劲,全部都是全国十强县,有钱人不在少数。当2018年下半年棚改锐减,三四线唱衰声音此起彼伏时,开始有大量的县城人口开始将房产置换到苏州市区。

  同时,在苏州政府的有意引导下,新房库存更多的集中于吴江,而同为热点区域的工业园区,与姑苏区的新房基本断供。想买只能买二手,从而造成了二手房价迅速上扬,以至于网上出现了上海是苏州园区东板块的段子。

  随后在小阳春,在苏州房价日益攀升的影响下,楼市四小龙也开始全面复苏。于是我们看到:

  苏州,总价500多万的房子,千人连夜排队热抢。南京,房价开始突破,河西一套豪宅卖到9.47万/平米,刷新河西二手房价天花板;江北核心区多个楼盘开始突破4万/平米的均价。

  合肥,滨湖金融板块纯新盘,23499元/平米的房价,1000多人抢344套房,热火朝天。厦门,均价27000元/平米的房,首日125套房源,去化率达到88%。

  然而当所有人认为,楼市四小龙会“再续当年辉煌”的时候,它们却失速,一蹶不振了。

  除了苏州因为房价过分上涨,被中央重点点名“照顾”外,其他三座城市在没有受到任何政策的打压下,房价开始加速回落至横盘。这也证明了一个道理:

  再强的楼市四小龙,购买力被透支后,也“飞”不起来了。

  04趴在地上

  这段时间,通过线上数据和团队线下走访,并在多家当地中介店铺调研取证,看到了如今楼市四小龙的样子:

  2019年8月的南京。

  南京9区约3700个小区的二手房价,其中有1515个小区房价正在下跌。众多开发商开始降价促销,打折降价20万~30万的不少,甚至还有特价房,一成首付的噱头营销文案,出现在中介朋友圈里。

  二手房市场也在下行,南京早期的炒房客开始降价抛售,有的甚至高达几十万的力度,豪宅因为总价高,力度更大,有的小区房价甚至回到了2016年之前的水平。

  2019年8月的厦门。

  金九银十变铜九铁十,二手房成交量在加速下滑,从日均成交90套下降至80套,且有愈演愈烈之势。相对三四月份小阳春几近腰斩,市场开始「有价无市」,也是房价进一步下滑的预兆。

  而对于新房市场来说,8月过后几乎没有像样的新盘推出,大部分主流新开楼盘去化率不佳,开发商们正在蓄势策划10月之后的促销活动。

  2019年8月的苏州。

  形式也不容乐观,自725新政以来,二手房成交开始进入下滑通道,数据显示8月苏州二手房成交套数8217套,环比上月下滑20%,和4月小阳春行情形成鲜明对比。这次房价调控把投机炒房性需求完全隔离,好在苏州有强大的刚需在做支撑,让苏州成为楼市四小龙中最稳当的一个。

  2019年8月的合肥。

  合肥肥东、肥西、长丰、包河部分楼盘加推,为95-99折优惠,而去化最高也仅有四成,尤其是长丰、包河项目去化惨至一成。所谓的市场定律一向如此,只要房价有所下跌,就能看到满天飞的打折促销宣传单。有的别墅项目,原价750多万,现在都只要550万。前后,直接降了200多万。

  而前段时间合肥十二家银行联合对外公布停止对购房者提供贷款服务,显然当地居民杠杆率已经触碰到了红色警戒线。

  05不再腾飞

  前几天,国统局70城数据如期上线,官方定的题目是《8月份商品住宅销售价格变动情况总体稳定 》。但按照常规理解,你需要把官方结论下调一个级别:正所谓,上涨就是横盘,横盘就是阴跌。

  那么数据称,8月份房价上涨城市减少了5个。也就是说,当下楼市在整体横盘的情况下,阴跌的趋势在不断扩散。 而这也印证了楼市四小龙当下的行情趋势。

  3年之前,3年过后,朝夕之间,风起云涌。楼市四小龙告诉了我们,房价因何而起,缘何而落。而在这背后是千千万万购房者用一辈子财富积累的答案。

  至于楼市四小龙下一波腾飞在何时,相信也绝不止是两年的静默期了。

  • 责编:成都新闻网编辑部