如果全面放开限购,房价会怎样?

2019-10-31    作者: 成都新闻网编辑部    来源:子木    阅读:

1 这段时间,楼市异常热闹,好像在严寒中立了一个火堆,大家围着火堆争吵: 放开限购,房价还能摁得住吗? 抛开问题本身,我们先来观察火堆燃起来的源头。 10月21日,海南三亚这个当年号称断臂地产的城市,出台新政,学历大专以上,只要在当地工作1年,不落户

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  这段时间,楼市异常热闹,好像在严寒中立了一个火堆,大家围着火堆争吵:

  “放开限购,房价还能摁得住吗?”

  抛开问题本身,我们先来观察火堆燃起来的源头。

  10月21日,海南三亚这个当年号称“断臂地产”的城市,出台新政,学历大专以上,只要在当地工作1年,不落户也能买房。(之前是5年)

  10月15日,南京郊区六合出台新政,只要拥有大专及以上学历就能买房(之前是2年社保或个税)。

  10月15日,天津出台新政,跟着北京企业一起转移过来的本科以上人才,可以买在宝坻或者滨海的科技园买一套房。(之前外地不可购房)

  6天3家“地产热点”城市相继放松限购,这样的频率,在2017年调控以来头一次出现,而且和三令五申的调控主基调严重相撞,所以引发群众焦虑,也在情理之中。

  不过吵的这么凶,的确出乎我的意料了,因为这三家只是云云大海中的三朵浪花。

  如果你关注楼市动态,往前翻,自9月份以来,包括河南新乡、漯河,山西晋城、湖北宜昌等全国近30个城市均宣布取消人才落户限制。

  如果再把统计面拉大,2019年以来,全国已经有超过150个城市发布了各种人才政策, 降低购房门槛,比2018年同期相比上涨逾40%。

  限购放松早已暗流涌动,明白人都知道,这不是引人,而是在”渡劫“。

  可以说,目前“以引进人才为幌子,让年轻人来撑起房价”,已经成为当下城市应对楼市寒冬,唯一的套路了。

  这个套路很稳当。

  一来,在放松限购之前加上一层“人才”含义,可以避免群众反感和媒体抓小辫。二来,引进人才完全符合中央“放宽落户限制”的政策,合理规避了与调控大基调正面冲突。

  没有了舆论压力,这事儿就能推行下去。

  但是”以人才政策放松限购“真的能扭转了现在的楼市吗?这个问题非常重要,为了解谜,我用“人才引进大户”西安来举例。

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  这几年,西安以“国家中心城市,西部战略核心城市,丝绸之路要塞“等多个头衔,成为网红城市,“人才引进“可谓如鱼得水。(不过,从火车站直接拉到派出所登记落户的,这种方法别人也学不来。)

  数据显示,2018年西安引进各类人才共计38.6万人次,相当于把一个四线小城的人口装进了西安。与此同时,房价以连续41个月上涨的成绩傲居全国。

  这种跨越周期的上涨,难得一见。那么以人才引进放松限购会一直维持房价火焰吗?

  并不是。

  数据显示,2019年9月份,西安房价创造了4年半以来最大的跌幅,终究也没逃过“地产寒流”的波及。

  一位西安太白南路的中介朋友对我说,现在西安的二手房很难卖出去。“去年150万,还不一定有房,今年降到106万,首付3成,问询者也寥寥无几。”为了生存,大多数同行都跑去卖新房了。

  新房方面,今年9月西安又推出14919套房源,供应量达到峰值。除了有些存在“限价套利”空间的新盘存在抢盘现象外,大多数新盘已经凉凉,更别说是摇号了。而二手房更是残酷,部分地区开始出现抛售房源现象。

  贝壳数据显示,西安挂牌二手房源已经达到8万余套。

  至于西安房价下跌的原因,可以简单总结3个。

  1、受大环境“寒流”影响

  2、购买力过分透支

  3、供给旺盛,库存淹没了需求

  地产寒冬来临,这时候的“人才们”到底是如何想的呢?

  为此我专门托朋友找到一个2019年西安人才引进微信群,通过发红包的形式,对100个还没买房的刚需做了一份问卷调查,效果还不错。问题很简单:“你准备买房吗?为什么?“主要答案如下:

  A:根本买不起,西安房价涨得太高了。

  B:准备买,但房价正在跌,等等看。

  C:先不买,工作还没稳定,还在考虑是否留下。

  在这其中,A和C最多,其次是B。

  很真实,被政策引进来的人才,在买房之前,最先考虑的是有没有本金和稳定的工作,其次是看行情,基本都是”买涨不买跌“。

  然而全国大多数城市都不会考虑这点,认为只要放开限购就能把房价托起来,想得简单了。而且,人才引进对“人才”根本没什么诚意。

  譬如西安,虽然未来前途光明,但是“房价先行,产业跟不上”的现状让大多数“人才”望而生畏。而且住房补贴门槛极高,即使是博士生也只能拿到1000元/月,为时3年的租房补贴,很多人才被迫流出寻找新的出处。

  西部城市呼和浩特,人才引进倒是有政策,之前承诺半价购房,但效果差强人意,因为条件苛刻不说,建的房子都在郊区。一个三线城市的郊区,人才住在那里做什么?

  还有鄂尔多斯康巴什鬼城,新房库存那么大,任其荒置,也不会通过回购转为人才保障房。好像是在学罗斯福新政:

  “即使把牛奶倒掉,也不会给老百姓分一滴。”

  无人之城如无水之湖,只能不断干涸下去。这个道理大家都懂,但实施起来又“捉襟见肘”。

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  通过以上的分析,我们得知,放松限购对楼市房价的影响是有前提条件 的:

  “需求旺盛,购买力充足,其次房价最好还处于上涨周期中。 ”

  纵观全国,这样的城市并不多,主要集中在北上广深和新一线城市群中。例如最近的深圳,上演了2794人抢香蜜湖192套豪宅的闹象,认筹金达到了500万,你无法想象中国有钱人到底有多少。

  目前扭转楼市行情的方法,有且仅有一个,就是放松限贷政策,下调房贷利率。只要这样才能撬动杠杆,凭空创造出需求。

  但这又是不切实际的。

  因为放松限贷不仅和“房住不炒”大基调严重违背,而且也没有操作空间。10月8日之后全国开始施行房贷利率LPR制度,房贷利率已经不能由地方说了算了,更何况是下调刺激需求。

  我曾在之前的文章中,讲过一个结论:“越早放松限购的城市,越要小心。 ”

  这句话到现在依然成立。

  众览全国,目前放松限购的,绝大多数都是对房地产严重依赖的三四线城市,像上文提到的河南新乡、漯河,山西晋城、湖北宜昌这些城市,很明显都是在找接盘侠托楼市,买房就是入坑。

  当然还有一些二线城市,例如南京的六合远郊区,现在也是苦不堪言。开发商的日子不好过,还不了银行钱,地方的房地产经济就会出问题,只能暗搓搓从床下抽出夜壶来用。

  最后再给大家几点在楼市寒冬中的购房建议。

  最近要买房的,尤其是三四线城市的读者,建议你把时间尽量放在年底(12月-1月),因为这段时间是全年的“超级淡季”,再加上大环境的温度,大概率会形成今年的“谷底行情” 。

  不出意外,届时市场上会有大量新盘推出打折优惠活动,当然买期房一定一定要选择品牌开发商,查清资质,因为近期资金链崩盘跑路的开发商太多了,一不小心就会落在自己身上。

  昨天一个律师朋友对我说,这几天忙得连吃饭的时间都没有,接的咨询基本都是帮购房者退购房订金的,软的方法有硬的方法也有。

  用他的话:“楼市寒冬来了,谁都不好过。 “

  当然如果你会跑盘,时间充裕的话,最好的选择是去二手市场淘笋盘,这才是高手之道。届时割肉抛盘的炒房客不在少数,议价空间非常大,耐着性子磨个几十万是可能的。而这几十万也近乎一个一般家庭几年的收入了。

  而且无论你是几线购房者,一定要关注二手房行情,你楼下二手房中介门店的人流量和房源增量才是最真实的行情体现,而新房在这段时间内作妖的狠,一般人根本看不透。

  最后还是那句话,产业和人口没问题的城市,楼市越冷机会越多!刚需一定要把握住,冷市不要看热闹,而是静下心好好做准备。

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