今夜,政策的“一小步”,楼市巨变的“一大步”

2020-04-15    作者: 成都新闻网编辑部    来源:刘晓博    阅读:

4月14日,国务院常务会议公布的一项政策,跟之前公布的土地新政一起,将悄然改变中国楼市的利益格局。 一批开发商囤积的优质项目,可能会泡汤,或者价值大跌; 你用来博拆迁的投资,或许将打水漂; 大城市的城市景观、发展方向等,都或许会受到重要影响。 总之

  4月14日,国务院常务会议公布的一项政策,跟之前公布的“土地新政”一起,将悄然改变中国楼市的利益格局。

  一批开发商囤积的优质项目,可能会泡汤,或者价值大跌;

  你用来博拆迁的投资,或许将打水漂;

  大城市的城市景观、发展方向等,都或许会受到重要影响。

  总之,大城市的房地产市场,将在2020年发生一次重要的变化!

  我们先看一下,最新的国务院常务会议出台了什么楼市政策。下面就是通稿中相关部分:

  会议指出,推进城镇老旧小区改造,是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍,重点是2000年底前建成的住宅区。

  各地要统筹负责,按照居民意愿,重点改造完善小区配套和市政基础设施,提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制,中央财政给予补助,地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本参与改造运营。

  这意味着,政府对老旧小区的态度发生了重要变化。以前是“拆—改—留”,未来将变成“留—改—拆”。放在首位的将是“改造、提升”,而不是拆除重建。

  2017年前后,三四线城市之所以房价大涨,是我们创造了一个前无古人、外无国际惯例的大招:货币棚改。

  也就是把配套不足、建筑质量差的老房子直接拆除,给棚户区居民现金,让他们去买房子。这一方面减少了三四线城市的“房屋存量”,另一方面迅速增加了“购房需求”。这一减一加,再加上“印钞”出来的“低息的钱”优先流过楼市,迅速启动了房地产市场,迅速完成了去库存的大业。

  如果说“货币棚改”是针对楼市简单粗暴的“外科手术”,那么老旧小区提升则是保守的“中医疗法”。

  “推进城镇老旧小区改造”在2019年3月公布的政府工作报告就曾经提及,在2019年12月的中央经济工作会议里再次部署。但全面提速,当做拉动内需的重要手段,则是2020年。

  按照国务院的最新部署,今年“计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍”。

  根据住建部的统计,符合“建成于2000年之前+公共设施落后+居民改造意愿强烈”的小区,全国一共有17万个,涉及居民大概有3000多万户,上亿居民。改造提升老小区,不外乎粉刷外墙、翻新公共空间,增加电梯、供暖、健身等设施,有条件的增加养老、托幼、社康中心等服务。

  如果按照今年改造3.9万个小区来推算,全部完成大约要4到5年。

  河北省曾明确:到2020年底,将完成5739个老旧小区改造,涉及3.6万栋住宅、141万多户居民,改造资金需求为129.6亿元。

  可以看出,河北省老旧小区改造的投资,大约是每户居民0.92万元。考虑到各地的差异,经济发达省份或许会高一些。按照每户1.2万元推算,2020年700万户小区的改造,大约带来800多亿的投资增量,最多到1000亿。

  这跟房地产行业每年动辄16万亿的新房销售额,动辄7万亿的二手房交易额相比,显然不成比例。所以,老旧小区对内需的拉动其实比较有限。

  但正是这种“保守疗法”,改变了大城市房地产市场的格局。它意味着,纳入改造提升的这17万个小区,至少7到10年之内“拆除重建”的几率大大降低!

  而恰恰在过去两个月,国家对大城市“新增建设用地”的态度发生了重大变化。

  3月12日国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》。在这个决定里,大幅增加了省级政府的土地审批权,其中北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆的政府,甚至被授予了永久基本农田的征收审批权。

  而在4月3日,发改委印发的“2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务”更是进一步提出:

  改革建设用地计划管理方式。推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。……修改土地管理法实施条例并完善配套制度,分步实现城乡建设用地指标使用更多由省级政府负责……探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。

  这意味着,国家之前给大城市划定的“城市边界”、“永久基本农田”等不可逾越的红线,未来都可以因地制宜做出调整。只要你能吸引来人口,就可以给你增加建设用地。

  如果被迫占用了“永久基本农田”,可以通过省内平衡或者跨省购买保护指标的方式来解决。比如上海要增加1万亩建设用地,而且必须占用“永久基本农田”,这时候就可以向中西部省份“购买”永久基本农田额度,上海出钱,让中西部省份增加“永久基本农田”面积,长期保护起来,以保证全国永久基本农田不减少。

  而且,发改委的文件还说:

  提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市,强化用地等要素保障,优化重大生产力布局。完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围,解决发展空间严重不足问题。

  也就是说,未来“新增建设用地”将围绕大城市供给,只要有增量人口,土地是管够的。这跟之前的“严守城市边界”的提法,简直是天壤之别。

  分析到这一步,我想你肯定明白了:

  前几年,由于国家严格限制“城市边界”,刚性保护城郊的“永久基本农田”,大城市新增用地非常有限,被迫提高城市容积率,通过旧改来释放发展空间。

  现在,大城市的土地供给之门打开了,老旧小区又要优先走“改造提升”的路子,不再“以拆为主”,那么旧改的价值将大大降低。

  之前,开发商在公布年报的时候,往往炫耀自己在大城市里有多少旧改项目,货值多少亿元。现在,恐怕很多项目要落空了。即便是强行上马,由于容积率太高,开发出的房子的价格,恐怕也卖不上去了。

  对于老旧小区的居民来说,很多人是盼着“推倒重来”的。因为拆除重建之后,小区是全新的,土地期限也延长了,二手房价值更高。如果只是改造提升,二手房价格上升有限。

  但很多小区居民为了“利益最大化”(比如返还面积的比例),跟开发商长期议而不决。现在好了,这17万个小区不用签字了,也很难拆除重建了。对于很多人来说,拆迁梦可能要竹篮打水一场空了。

  当大城市有了足够的新增用地,旧改的价值就下降了。国家政策的每次微调,对于开发商、个人投资者来说,往往意味着天大的变局。

  如今,关于旧改、城市更新的变局,就这样势不可挡地到来了!

  “老旧小区改造提升”的新政可以避免强烈刺激房价,“土地审批权下放到省里”和“增加大城市建设用地”,则可以降低城市容积率,让大城市获得更大的发展空间,因而都是合理的。这同时意味着,人口流失的中小城市,正在被政策放弃。

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