这两个大城市,楼市将有“异动”……

2020-10-17    作者: 成都新闻网编辑部    来源:刘晓博    阅读:

今天(10月16日)一大早,就看到了这样一则消息: 在刚刚过去的9月,上海二手房成交量创下3年来新高。二手房成交套数约为3.1万套,环比增长4.2%,同比增长46.8%。 9月6日下午,我曾在上海做过一场演讲。参加过的朋友应该记得,我当时曾预言:上海和北京楼市,

  今天(10月16日)一大早,就看到了这样一则消息:

  在刚刚过去的9月,上海二手房成交量创下3年来新高。二手房成交套数约为3.1万套,环比增长4.2%,同比增长46.8%。  

  9月6日下午,我曾在上海做过一场演讲。参加过的朋友应该记得,我当时曾预言:上海和北京楼市,都处于上涨的前夜。

  这个观点,我也在公众号专栏和跟读者互动时表达过。很明显,种种迹象显示,我的这个预言即将兑现。

  最近,“贝壳研究院”发布了9月的33个主要城市的“二手房房源流动性指数排名”,上海和北京也跃居前两名。

  所谓“二手房源流动性指数”,贝壳的解释是:基于二手房成交周期和供需数据加权计算而来,经标准化后,取值限定在0-100。

  指数越高,二手房就越好转手。二手房流动性指数越高,意味着楼市活跃、容易上涨。这跟股市其实是一个道理,股票在大涨之前往往会先放量,换手率大增。

  上图就是贝壳的榜单,它反映了9月市场的状况。

  我们不妨对比一下,贝壳研究院8月中旬发布的“二手房流动性”排名:

  贝壳没有说明上述排名依据数据的具体月份,只是说2020年的数据。估计应该是以1到7月数据为主。

  也就是说,在深圳“715调控”之前,深圳二手房的流动性是大城市里最好的。 北京只排在第三,上海只排在第十六名。

  但情况很快发生了逆转。 深圳“715调控”力度空前,大幅减少了“房票”的供应量,有的家庭一夜之间从5张房票(父母迁户口到深圳可以获得2张,孩子超过18岁可以获得1张)减少到2张房票。而豪宅税的恢复,也让总价超过750万的二手房交易,税费大幅增加了数十万、甚至上百万。

  于是深圳和上海的排名出现了“戏剧性对调”,上海跃居第一,深圳滑落到第十六名。至于北京,也上升到了第二位。

  其实在“715新政”之后,我也曾预测:深圳楼市将逐步降温,尤其是二手房将在四季度明显入秋,并将在明年一季度之后有点冬天的感觉。 深圳的新房因为限价因素,仍然会火爆一段时间。但整体而言,未来2年深圳楼市将保持平稳,西部高估的片区将回调,尤其是光明和宝安北的二手房。

  我为什么会做出上海、北京在“上涨前夜”的判断。主要原因是:

  第一,北上深房价应该保持合理的比价关系,深圳今年的大涨之后,这个比价关系不合理了,需要调整。

  北上深是当今中国内地城市定位最高的三大城市,也是汇聚资金最多的三大城市,房价存在强烈内在比价关系。深圳实力稍弱,但在楼市上却是“超级小盘股”,所以价格不输京沪。

  调整无非是两个方式,一是深圳跌回来,二是北京和上海涨上去。深圳能跌的空间非常小,尤其是特区40周年国家又给与崇高的评价和定位,未来能稳定2到3年就很不容易了。所以北京和上海上涨,最终平衡三大一线城市的比价关系,是最有可能的。

  第二,北京今年以来取消了土地出让的限价,而上海开始放松人才落户。这些因素都将推动房价上涨。

  北京此前在土地转让中,有比较严格的限价。但今年以来,出让的土地基本上都不限价了,这是什么意思大家自己思考。北京房价自2017年3月以后,就一直在回调,也到了该涨的时候。

  目前压制北京房价的,仍然是限竞房。但事实上,限竞房库存量已经不大,城六区(东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区)已经没有限竞房供应。所以北京房价随时可能启动。

  至于上海,房贷利率一直在大城市里保持最低。去年央行推出LPR利率改革,要求各地的房贷利率最低不能低于“5年期LPR利率”,但上海仍然最为特殊,打了95折。今年以来,上海有放松人才落户的新政,再加上临港新片区等众多利好,货币环境的宽松,上海房价上涨也很难避免。

  我之前公布过一组数据——每个城市每套挂牌出售的二手房,有多少资金为支撑。计算方式是用每个城市最新的“金融机构本外币存款余额”除以9月挂牌二手房数量。得出了如下的排名:

  可以看出,支撑每套上海二手房的资金,高达2.618亿元,位居全国第一。跟上海一个级别的,还有深圳和北京。至于其他城市,都跟北上深差距巨大。

  对于楼市短期走势来说,“二手房流动性指数”更有价值,指数越高,说明市场人气越好,房价也就越容易上涨。

  我之前讲过,中国楼市进入了“超级鸟笼行情”。今年最大的政策是,用监管金融机构的系统指标,开始管理房企,此外开始加税。

  国家试图通过强政策、强管理,抹平楼市的大周期。 全国楼市、房价将进入“板块轮动”的模式,对于地方政府来说是“轮流吃饭”。这一批城市涨完,然后出台措施,进入平稳期;然后轮到下面一批城市——周而复始。

  大湾区是从去年香港出问题之后,楼市开始活跃的,当时出台了很多政策,显然有对冲不利影响的考虑。长三角方面,苏州、宁波都涨过一轮,杭州也放量了,大城市只剩下上海。

  至于华北,除了唐山外整体偏冷,回暖也是大概率的。北京动了以后,可以带暖天津、河北、山东。

  板块轮动、轮流吃饭的模式,可以避免出现齐涨齐跌的局面,冲击金融体系,还可以让楼市对稳增长做出贡献。在当前来说,是最好的模式。

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