大消息:棚改腰斩!楼市当心了

2019-08-19   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 财经韬略

01 棚改巨变 住建部今天(8月19日)公布了2019年1~7月份全国棚改已开工的数据: 1-7月,已开工约207万套,占年度目标任务(2019年全国棚改计划新开工289万套)的71.6%,完成投资6000多亿元。 没有对比就没有伤害。一个孤零零的数据,毫无意义,意义体现在对比

  01 棚改巨变

  住建部今天(8月19日)公布了2019年1~7月份全国棚改已开工的数据:

  1-7月,已开工约207万套,占年度目标任务(2019年全国棚改计划新开工289万套)的71.6%,完成投资6000多亿元。

  没有对比就没有伤害。一个孤零零的数据,毫无意义,意义体现在对比当中。

  前7个月开工207万套,相比于年初计划开工的套数,进度方面并没有什么问题,但与去年相比较,会发现存在大问题。

  根据住建部公布的数据,2018年全国棚改新开工计划580万套。这个任务量,去年前11个月,就超量完成了,1-11月,开工量高达616万套,超额完成了年度目标,完成投资16000多亿元。

  与2018年数据相比,2019年全国棚改从计划到进度再到投资,全方位下滑。

  计划开工量从580万套下跌到289万套,堪称腰斩。进度上也慢了不少。

  此前,界面新闻就统计过一个数据:2019年约20个地区棚改计划收缩。

大消息:棚改腰斩!楼市当心了

  河南,今年的棚户区改造新开工计划为15万套,与去年的50万套相比,下降了70%;

  2019年,浙江计划新开棚户区改造安置住房(含货币化安置)18.3万套,同比减少55%;

  四川2019年制定的计划,较去年下降了四成……

  从计划开工到实际开工的数据告诉我们,相比月2018年,2019年的棚改确实歇菜了。

  02 三四线城市楼市承压

  能够佐证棚改歇菜的另一关键数据,是PSL余额,也即抵押补充贷款余额。

  此前央行公布了6月份未对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行发放抵押补充贷款,期末余额为3.5131万亿元。

  这是央行连续第三个月暂停发放抵押补充贷款,意味着整个二季度,基本没有发放。

  抵押补充贷款,是货币棚改的主要资金来源。

  一般来说,央行为了支持地方棚改等项目,会以超低利率的方式,给国开行等政策性银行贷款,政策性银行又以低利率方式给到地方政府或者直接给到开发商。

  这种方式,被理解为央行的一种印钞方式。

  地方政府或者开发商将这笔钱给到棚改户,让被拆了房子的棚改户拿着钱去购新房。

大消息:棚改腰斩!楼市当心了

  理论上来说,这是两全其美的好事。一方面,棚改户拿着钱住上了新房;另一方面,地方政府或者开发商回收棚改土地,挂拍卖出,卖地得来的钱,一部分还给国开行,一部分揣进自己腰包。

  货币棚改,让棚改户住上了新房,地方政府又获得了财政收入,一石二鸟。

  但货币棚改还有一个非常大的副作用,货币化棚改的方式,是拆掉旧房子,给钱让棚改户去买房,如此一来,购房需求增加,房价就会被刺激着上涨。

  这就是过往一些人口基本面、经济基本面都不怎么行的城市,房价莫名其妙上涨的根本原因。 比如乌鲁木齐二手房一度领涨全国,最近披露的上个月70个大中城市房价数据,河南平顶山的领涨 ,都与棚改有莫大关系。

  棚改是大部分三四线城市楼市繁荣背后的支柱之一,尤其是那些人口在流失,经济基本面不够好的城市,棚改基本就是房价稳定的基石。

  如今这根南天一柱,这块基石在动摇,对于一些人口收缩性的城市来说,楼市下行压力将无比巨大。

  这样的城市有多少?

  很多,之前官方传出一个数据,中国12%的城市都在收缩,主要集中在东北、西北、西南地区,中部许多地区,甚至东南沿海某些地区,如梅州、潮州等地。

  03 哪些三四线城市楼市可看好

  在城市化2.0版本,也即大城市化、城市群与都市圈化的背景下,将会有更多中小城市买入收缩性城市的行列,这是趋势。

  人口和经济是楼市的原始支撑,城市进入收缩,意味着原始支撑在摇晃,如今货币棚改进入了周期性收缩阶段。

  事实,这个收缩,从去年就开始了。去年国开行和住建部就表态:

  要因地制宜地推进棚改货币化安置。对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

  以此来看,短期内,大部分三四线城市的楼市都需要小心,尤其是已经迈入和正在迈入收缩型的三四线城市。

  之所以没有说全部的三四线,是因为少部分三四线城市还是值得看好的,这少部分的三四线城市可以分为三类:

  1、处在核心城市周边的卫星城,如廊坊、南通、嘉兴、湖州、扬州、绍兴、舟山、东莞、佛山、珠海、惠州等;

  2、经济与人口基本面不错,且持续性强的城市,如徐州、泉州、烟台、潍坊、唐山、莆田等;

  3、国家级规划中卡位不错的城市,如洛阳、三亚、湛江、汕头、舟山、九江等。

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