重要会议只字未提“房地产”,2020年我该买房还是卖房?

2019-12-11    作者: 成都新闻网编辑部    来源:智谷趋势    阅读:

所有人都在忙着制定应对2020年的策略。 是应对,不是迎接。年轻人在就业大潮中初感寒风凛冽,企业家们在融资的高山之上已觉冰冻三尺,也有人在凶残的资本市场里仍游刃有余,身处不同的位置,会触摸到了差异极大的时代温度。不过,相同的是,抵御寒冬成了时代

  所有人都在忙着制定应对2020年的策略。

  是应对,不是迎接。年轻人在就业大潮中初感寒风凛冽,企业家们在融资的高山之上已觉冰冻三尺,也有人在凶残的资本市场里仍游刃有余,身处不同的位置,会触摸到了差异极大的时代温度。不过,相同的是,“抵御寒冬”成了时代主旨。

  周末的时候,有一位在广州做母婴产品的小微企业主黄先生来找我聊形势,他遇到两大难题。

  征得黄先生的同意之后,我将他的难题、以及我帮他做的分析写出来分享给大家,因为我在他身上看到了我们普通人应对2020年的焦虑和困惑。

  第一大难题——现在是买卖房产的好时机吗。

  过去几年,很多企业家在濒临破产之际都是靠手里几套房才幸存下来。房产的投资收益比实体经济大,把生产盈利的钱换成手里几套房,已经成为了大多数企业家的常态。

  第二大难题——明年可以加大生产投资吗。

  今年实体受益于减税,本来应该有足够的动力加大投资,但下行压力当前,企业的生产应该要顺宏观趋势收缩,还是应该大胆下注。

  1

  第一大难题,买卖房产的好时机到了吗?

  黄先生来找我,起因是上周五我在智谷会员的知识星球提到,当天政治局会议通稿这句“善于把外部压力转化为深化改革、扩大开放的强大动力”,是高层希望将焦点转移到国内问题来,动员内部做好结构性改革。

  他说他不感兴趣咬文嚼字的分析,他最关心的其实是——政治局会议只字未提“房地产”。

  在多数人朴实的政策分析框架中,这就是“房地产放松信号来了!”的意思。别说,有时候命中率还极高。

  而我给他的建议是:

  如果2020年再次出现“小阳春”,那才是他卖房的好时机。

  理由其实也简单,如果搜一下“政治局会议未提房地产”,会有惊喜。

  去年底经济下行压力加大时,政治局会议同样没有提及房地产调控。

  2019年的楼市立即出现了小阳春,经济短暂回暖。随后4月份的政治局会议再次重申“房住不炒”,7月份强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,楼市才开始降温,带动经济延续放缓趋势。

  2019年末,在经济下行压力、地方财政压力加大之时,历史再次重复了。

  这次高层会议不提房地产,可以有两种解读:

  1 中央层面的政策没有调整必要,房地产长效管理机制在加快落实。

  2 地方层面受到的约束减少,试探中央、边际放松的空间增多。

  两种解读并不矛盾,地方拥有更多的调节空间。有些话其实也不用说得太直白了。

  2020年局部楼市出现小阳春不是难事。像黄先生持有的大都市房产,也不在乎多等这一个冬天。

  潜台词也就是,短期内只在明年春季看多房地产,一旦2020年楼市重复今年的小阳春,大概率也会延续“先扬后抑”的走势。

  对想上车的刚需、或房产投资者来说,就要换个角度思考时机。另外,现在经济放缓,城市化的速度也不会再像前二十年一样高速,房地产的盛宴已经过去了,大家买房更要多花点心思,区域上跟着国家投资方向走,地段上要精心考察比对。

  按我这么建议,岂不是明年春双方交易就僵持不下了?

  不要把市场参与者的现实博弈想得太简单,还有很多个性化因素影响决策。比如,丈母娘让你明年初一定要买房,你也不敢不买。比如,急着要钱时,你也不得不在低位割肉。所以,我只和他谈对趋势的思考。

  政策多变期,机会稍纵即逝。

  信号的进一步确认,可以等本周的中央经济工作会议。

  2

  就在大会前夕,北京出现一场大争辩。

  这是上周五我在知识星球分享的主题,因为这个事情确实也关系到楼市,所以黄先生希望我把它再讲透一点。

  最近两周,多位在政界有一定影响力的顶级经济大脑们通过论坛、峰会、文章各种形式,激烈争辩着同一个问题——

  2020年中国经济要不要力保“6”。

  通过降低人才门槛、降低购房社保门槛等局部放松行为,并不能左右楼市的大趋势。

  撬动居民钱包的杠杆,不在地方政府的手里,而在掌握在央妈手里。

  央妈不对楼市宽松信贷,怎么折腾回头来还是“房住不炒”。

  因此,保“6”,意味着刺激,意味着楼市有机会。

  现在这场保“6”大争辩主要分成三大派,顶级大脑们通过论坛、峰会、文章各种形式向高层传递声音,可以简单了解一下:

  1. 刺激派

  前央行顾问余永定在《财经》杂志上发表《经济增速已滑至6%,该刹车了》,引爆了这场争论。

  余教授主张要采取更积极的刺激政策,特别是财政刺激要发挥主导作用,勇于突破财政赤字3%的红线。

  高盛高华的首席宋宇还反问:

  “有些人开始谈论高速成长是不利的。增幅较低更好。6%的增幅比以前8%的增幅好。那么两年以后呢?是不是要说4%比6%更好了?”

  这一派判断,抑制经济的进一步下滑才是当前最紧迫、最突出的问题。一旦GDP和GDP增速这个经济指标的分母减少,所有指标都会恶化,就业形势更严峻。而中国目前还有宽松的空间,通胀只是猪肉价格引起的,核心CPI没有上来,所以“宁愿让财政政策导致财政状况暂时恶化也要稳增长。”

  2. 稳妥派

  以国务院参事夏斌为主,不认可6是不可突破的底线,要实事求是。

  夏斌认为,明年5.5%-6%的增速是基于中国当前就业形势分析得出的十分稳妥的区间,还能保证实现翻一番的目标。

  比起刺激,这一派更关注对民企信心的恢复,更加关注如何优化营商环境、做好私有产权保护、减少政策干预等,来激起民间的信心。

  3. 改革派

  以黄奇帆为主,认为当前实体经济面临的问题不仅是周期性、总量性的,更多是结构性、体制性的,要从根子上改革,靠增大刺激规模这种总量政策是解决不了问题的。

  野村证券首席经济学家陆挺在《财新》杂志上发表了《保6有必要吗?能保6吗?和余永定教授商榷》,真有一番高手在华山论剑的既视感。

  陆挺说,不明白余教授怎么会推导出6%是一个神圣的数字。中国目前政策宽松的空间已经显著缩小,过度刺激会带来过高成本,不仅寅吃卯粮,还会增加系统性金融风险,恶化国际收支,因此得不偿失。“如何刺激比刺激规模更为重要。”

  陆挺认为,问题在于供给端,而非贸易摩擦带来的需求端问题,后者才可以用加大财政刺激的方法解决。他特别提到,资本回报率快速下降是当前的一个快变量,而背后的原因恰恰是在供给端的资源扭曲配置,是政府支出和政府投资比例过快上升、还有逆城市化方向的三四线棚改等导致的后果。

  周末全国政协经济委员会副主任刘世锦也站到了改革的阵营来。

  他发表一篇“用刺激性办法保6,还是用改革的办法稳5”的演讲,直言不讳:“宏观经济政策不可能改变潜在增长率。”,而且“刺激性政策有可能成为以后出现经济真正断崖式下跌的一个诱因。”

  不过,提速和增质有时候也不一定就是矛盾的,中国社科院的学者金培的发言就很清新:

  “如果我们不能保持5%或6%的经济增长,最重要的原因是改革开放不够。只要体制搞得更市场化,更加顺畅,把市场运行中间各种成本通过改革以后降下来,非常有步骤有秩序地扩大开放,中国经济没有道理在人均GDP还不到1万美元就出现不可持续的经济增长下行。”

  市场有争论声是好事,这样才能让决策层有听到来自各界的声音。

  但最终高层可能做出什么选择呢?我跟黄先生说,都要。

  政治局会议的通稿整体读下来,更加关注结构性改革。

  但2020年在政治上是有里程碑式意义的一年,全面小康、GDP比2010年翻一番,增速很关键。开门红也要。

  不会有大规模刺激,所以2020年后面的某些季度还可以忍受一定程度的下行。

  这也就是我说的,楼市大概率延续“先扬后抑”走势。

  3

  黄先生的第二大难题来了。

  卖了广州的其中一处房产,他估计可获得350万的现金,这些钱之后要继续投入生产,还是保持现金流。

  实体不好经营,黄先生做母婴行业的就更难了。

  前段时间有一则新闻“2019年出生人口预计约1100万,人口断崖式下跌” 引起热议。数据肯定不那么准确,但问题是真的。在中国出生人口减少的当下,母婴行业面临蛋糕越来越小、竞争越来越激烈的现状。如果他的小工厂不能稳住原有的市场份额,未来盈利面会恶化。

  这个难题其实可以照见很多人的影子。

  经济发展模式要转变,他手里的房产不再安全;人口结构正在出现巨变,过去四十年能轻易挣到钱的机会,未来却可能不管用了。

  能怎么办?

  我给了他三个建议:

  要么投入创新,把自己的产品做到极致;

  要么顺老龄化方向,转型开发别的产品;

  要么守着手里的现金流,去买稳定收益的产品。

  前两个风险大,但机会也大,做企业其实没有什么时候是形势不困难的,把困难当成常态,才能成为韧性最强的企业。

  黄先生说,其实他也懂这些道理,但是在千军万马都想要过独木桥时,内心总是忍不住要焦虑。

  我后来用马老师一句话跟他共勉:

  “经济形势不好的时候,大家切记冷静。”

  2019年要收官了,各位读者朋友们今年的收益可还行,欢迎分享这一年的投资感悟。让我们静待本周的中央经济工作会议,静待即将到来的2020年。

  • 责编:成都新闻网编辑部