房贷利率怎么选?并非LPR就更好,主要看这一点!

2020-03-02    作者: 成都新闻网编辑部    来源:秦小明    阅读:

今天好多人问我房贷利率怎么选,因为存量房贷今天起要转换了。要么选固定利率,要么选LPR加点。 很多人就很懵逼了,假设了很多情景,到底怎么选更划算。结果算来算去,可能一百万贷款一年差个几百一千块。 依我看,与其纠结选哪个,多花点时间琢磨琢磨跑收入

  今天好多人问我房贷利率怎么选,因为存量房贷今天起要转换了。要么选固定利率,要么选LPR加点。

  很多人就很懵逼了,假设了很多情景,到底怎么选更划算。结果算来算去,可能一百万贷款一年差个几百一千块。

  依我看,与其纠结选哪个,多花点时间琢磨琢磨跑收入这事儿它不香吗?难道你真打算贷满三十年?

  直觉告诉我,既然上面提供了两种选择供大家选,那这两种选择一定是各有利弊。但总体一定差别不会过大,否则就不符合金融产品的无套利定价原则。

  有人说LPR接下来整体要走低,所以应该坚定选LPR,这么说就显得太绝对了。LPR在暂时这一两年可能大方向往下走没有太大的分歧,但要注意有两个附加条件:

  1)这两年LPR下行不代表你的房贷周期内(比如十年期)它一直都下行噻!

  比如你看美联储在07年之前还加息,08之后又狂降息。18年还加息,19年下半年又降息。虽然中国央行不是美联储,但市场化的利率一定都是根据经济周期的波动而不断变化的,没有说一个降息周期可以持续八年十年那么久的哇。

  2)LPR本身还有一年期和五年期的,短期内我们所言的LPR下行主要是一年期。

  你看上次五年期前面调了多少?5个基点,也就是下降0.05%。一百万贷款利息下降500块。大家觉得很多吗?

  LPR五年期大幅下调只有一种可能,那就是房地产崩了,还要持续崩。政府为了刺激它回暖,才会一直大幅调低5y LPR。反过来,如果一调下来,大家又一哄而上炒房,那么5y LPR很快又会调回去,甚至调整得更高,这种情况下成本可能大过固定利率。

  简而言之,如果你认为在你的房贷周期内(大多数人少于十年就提前还完了):

  1)房地产行业会保持大体稳定,那么两种方式差别就不大。

  2)房地产行业持续崩盘,那么LPR会优于固定利率。

  3)房地产行业持续火爆,固定利率优于LpR。

  所以,到底选哪个,就看你怎么看接下来八年十年的地产周期。

  我的意见,两个随便选,无所谓。更多的时间精力,应该花在搞收入上来。收入上去了,尽早还掉贷款,回避后面的不确定性,恐怕才是更符合大部分普通老百姓的偏好的。

  你比如像我这种,不炒房的,也不贷款买房的,我就没这种烦恼了。

  问:

  都说能贷款就不要全款,杠杆不用白不用,能贷款越长越好。小明教大家提前还款,是怎么样的思路?

  答:

  这取决于每个人对利率的看法,从2021年1月1日起,LPR的利率变动和贷款基准利率变动 哪一个更低 哪一个更有利。

  举个例子,我的房贷利率是打7折,贷款剩余期限20年,目前利率:4.9%*0.7=3.43%,如果转换成LPR定价:则合同变为:{LPR-(4.8%-3.43%)},目前LPR4.8%,利率为3.43%。

  如果我选择LPR定价,2021年1月1日,LPR下降10BP,则贷款利率调整为3.33%。如果我当初没变,还是固定利率那么,贷款利率保持3.43%。

  如果5年后,贷款利率提升20BP,那选择LPR定价就是3.53%,原本不变的就是3.43%。

  很多人会说,自己觉得接下来利率会降,选择LPR会划算,一来这里有主观的判断,二来要考虑自己的贷款期限,如果还10年20年,LPR上上下下波动,也是有可能的。选择固定利率则是,不管外界是风和日丽还是狂风暴雨 我自岿然不动。

  2020年1月1日起,所有的贷款都按照新办法,也就是LPR加减点实行。对于存量贷款,客户可以做选择,且仅一次机会。是要变还是不变。

  这就要看每个贷款人对宏观经济、货币政策自己的看法,还有对自身财务状况、现金流等作出评估后,再作出有利于自己的决定啦。

  还有,公积金贷款部分不涉及调整。

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