此招一出,房价上涨15%?

2020-09-01    作者: 成都新闻网编辑部    来源:刘晓博    阅读:

由于关于取消商品房预售、全面推行现房销售的说法,再次刷屏。 引发此话题新一轮讨论的,是新华社旗下的经济参考报。8月26日,这份报纸用接近一个版的篇幅,发表了如下报道: 在报道里,经济参考报还首次披露前几天在住建部、央行召开的房企座谈会上,有监管

  由于关于取消“商品房预售”、全面推行“现房销售”的说法,再次刷屏。

  引发此话题新一轮讨论的,是新华社旗下的“经济参考报”。8月26日,这份报纸用接近一个版的篇幅,发表了如下报道:

  在报道里,“经济参考报”还首次披露——前几天在住建部、央行召开的房企座谈会上,有监管层人士表示:预售制度是过去房子紧缺时期的背景下所采取的政策,现阶段现房供应已足够,那么预售制度存在是否合理,下一步将加强对此方面的讨论。

  假如“预售”全面转为“现售”,对房地产行业意味着什么?真的会像有些专家预言的那样,新房价格将大涨15%吗?

  所谓“住房预售”,就是“卖楼花”。也就是在房子建成之前,开发商就可以把“期房”卖给购房者,从而获得购房者的首付和银行的贷款。

  “现售”,是“现房销售”的简称,是指开发商把房屋完全建好之后,才开始对外销售。

  可以看出,“预售”卖的是期房,至于未来房屋是否可以如期交付,会不会烂尾,其实是很难保证的。

  “预售”等于把风险转嫁给了购房者、提供贷款的银行,而让开发商节省了大量的资金成本。 当然,对于购房者来说,因为开发商成本低了,所购买的房子价格也会比现房销售便宜一些。

  “预售”(卖楼花),是1954年香港商人霍英东在出售其四方街新盘的时候,灵光乍现、发明的。

  早期的香港不动产交易,都是以栋为单位、现房销售——也就是说,你要把一块土地上的整栋建筑物买下来。这种僵硬的体制,让不动产交易非常清淡,不利于香港的发展。后来有人发明了分层出售房屋,直至出现“按单位(套)销售”。

  在销售方式上,也从现房销售变成了预售,这关键的一步是霍英东率先迈出的。开发商提前拿到了钱,购房者也享受分期付款的方式。这些制度创新,成为香港城市建设全面起飞的重要前提,也为香港50年代到70年代创造经济奇迹提供了可能。

  内地开放较晚,房地产制度在很大程度上师承香港。

  比如内地的住房预售制度,是通过1994年7月颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》确定的,克隆了香港的经验,一直沿用到今天。

  近年来,内地对香港的土地和房地产制度多有反思,包括公摊面积、预售制度等,都有试图改变的趋势。

  但说实话,无论是“取消公摊面积”和“取消预售制度”,都是非常困难的,需要选准时机。因为它们都会在心理上造成巨大的“通货膨胀暗示”,跟央行发行1000元大钞的影响差不多。

  比如1套100平米的房子,在北上深卖1000万元左右。刨除公摊面积,这套房子大概可能只有75平方米到80平方米的套内面积。按照80平计算,如果刨除公摊面积计价,单价将从每平方米10万元“上涨”到12.5万,一下子涨了25%。这将对公众心理产生巨大震撼。

  至于取消预售,如果操作不当,真的可能让房价上涨15%甚至更多。

  为什么这样说?理由有两个。

  第一,预售制度大幅降低了开发商的综合成本,如果改为现房销售,开发商的资金成本将大增。

  据统计,上市房企的“定金和预收款”占了其开发资金来源的20%到30%,占比超过银行贷款。这部分预收款计入了“无息负债”,让开发商有了巨大的杠杆。如果取消预售,意味着开发商要大幅增加融资,也就是“有息负债”。

  对于高层住宅来说,现售将延迟开发商获得销售收入1.5到2.5年左右;多层建筑,也将延迟1年左右。

  有研究者对比了40大中城市的期房均价和现房均价,发现自2012年以来的绝大多数月份当中,期房售价要低于现房售价10-20个百分点,并且价差在近年来有扩大的趋势。

  也就是说,如果全面取消预售、推行限售,房价平均要上涨10到20个百分点。

  第二,如果一刀切式地,突然在全国范围内全面推行现房销售,可能造成1到2年的新房供应断层。

  这种突然出现的供应断代和短缺,到底会对房价产生什么样的刺激,难以估计。弄不好,可能引发全面的暴涨。

  老子有句名言——“治大国若烹小鲜”。也就是说,你不能总折腾,翻来翻去、那条小鱼就在锅里烂掉了。

  我并不反对全面推行“现房销售”。因为各地的确发生了很多侵害购房者权益的事情 ,比如延期交房、烂尾、质量问题等等。也就是说,预售制度更多保护了房企的利益,而不是购房者的利益。

  但问题是:预售变成现售,相当于中国最大的产业“更换车道”,要慎之又慎,否则可能翻车。

  目前海南已经宣布,全面推行现房销售,这就是一个重要进展、良好开端。海南毕竟弹丸之地,市场规模只相当于一个规模大的地级市而已,尝试一下未尝不可。

  如果全国要搞,可以从两方面缓步推进:

  第一,逐步提高预售的门槛,而不是降低门槛。疫情爆发后,很多省市反而降低了预售门槛,比如无锡就规定完成25%的投资就可以卖房,有些地方还要宽松。未来应该杜绝这种情况发生,逐步提高投资完成的比例,直至过渡到完成75%、85%以上才能发售,最终实现100%现房销售。

  在这个过程中,可以建立白名单、黑名单制度。对于负债率高的房企,要求要更严格一些。有烂尾、延期交楼记录的开发商,要求他们必须现售。对于信誉好、规模大、负债率低的开发商,可以把预售门槛略放低一些,避免市场陡然收紧产生供应短缺。

  第二,严格监管客户提前交付的房款和贷款,可以要求企业设立独立的监管账户。

  选取多个城市试点,逐步加大新出让土地现房销售的比例;用5到10年时间在全国实现全面“现售”。

  在这个过程中,为了避免刺激房价上涨,政府要率先让利。 比如在土地拍卖中设置价格上限。达到上限之后,竞买者主要“预售条件”上竞争,直至实现项目完全现房销售,再去竞政策住房比例等。

  如果地方政府不在土地价格上让利,还要全面推行现房销售,那么新房价格必然上涨。如果强行管制,则会造成新房质量的下降,后果将难以控制。

  • 责编:成都新闻网编辑部