黄奇帆的楼市预测,靠谱吗?

2019-07-24    作者: 成都新闻网编辑部    来源:刘晓博    阅读:

曾担任过重庆市长,现任中国国际经济交流中心副理事长的黄奇帆,7月13日对未来楼市做了一个展望。点击查看【 黄奇帆最新演讲:房价暴涨已成历史,这三个地方还有机会(全文) 】,现在给出我自己的看法。 我基本同意黄奇帆对中国楼市未来基本趋势的判断,包

  曾担任过重庆市长,现任中国国际经济交流中心副理事长的黄奇帆,7月13日对未来楼市做了一个展望。点击查看【黄奇帆最新演讲:房价暴涨已成历史,这三个地方还有机会(全文)】,现在给出我自己的看法。

  我基本同意黄奇帆对中国楼市未来“基本趋势”的判断,包括未来年度销售面积不可能无限地增长,会在某个时间点见顶。也包括未来三大热点地区——中心城市,以及其都市圈,和经济活跃有人口增量的城市群,事实上,在我几年前的文章里,都开始持这种观点。

  未来多数年份里,房价不太可能大涨,涨幅可能保持在GDP增幅上下水平,也是我的一个基本判断,跟黄的判断大体一样。

  至于未来城镇化率还有10个百分点的空间,也基本上是业界共识。

  根据国家统计局的数据,2018年末中国常住人口城镇化率为59.58%,年增长了1.06个百分点;户籍人口城镇化率为43.37%,增长了1.02个百分点。一般认为,按照中国经济发展水平,未来常住人口城镇化率可能会在70%75%左右见顶,按照每年1个百分点的速度,城镇化率还有1015个百分点提升空间,需要1015年。 所谓中国房地产还有“白银时代”10到15年,就是从这里来的,这基本上没有多少分歧。

  通过上述分析可以看出,黄的演讲没有多少“出人意料”的地方,讲的基本上是业界共识。但事实上,经济和社会发展不是按照共识演进的,往往会出意外。

  如果未来1015年楼市“出现意外”,会是什么样的意外?

  第一,目前8%到8.5%的货币供应速度,能不能延续?换句话说,2013年前后,中国投资增速在20%以上,后来逐步下降到10%的水平,现在已经跌到了5%到6%。这能不能维持住就业率?

黄奇帆的楼市预测,靠谱吗?
黄奇帆的楼市预测,靠谱吗?

  上图,第一张是2013年全国固定资产投资走势,第二张是2018年下半年到2019年上半年的走势,可以看出几年间发生了巨大变化。

  我的看法是,如果改革开放深化,5%6%的投资、GDP增速主要是民企创造的,是有效益的5%6%,那么就没有问题。 货币发行可以减慢,资产价格也可以控制住。但如果仍然靠“地方政府+国企”来支撑,是低效的增长,那么货币供应量必须还要提速。最后,杠杆率会反弹,让去杠杆(压缩分子)的努力受挫,最终被迫“做大分母”(货币超发)来解决问题,房价还是要涨。

  第二,未来一二线城市和三四线城市,面临不同的房价上涨压力,如何均衡处理,考验智慧。

  一二线城市的上涨压力,是人口和经济增长带来的,是真实的市场压力。而三四线城市的房价上涨压力,是财政压力,是地方政府“活下去”的压力。

  第一种压力,多建房子、多卖地,问题不大。第二种压力,就很难办,会率先在人口增长乏力(甚至流失)、经济结构单一的三四线城市率先出现,事实上已经开始出现了。比如最近河南多个地市出现“地王”,地价越来越高,对郑州房价形成了倒逼之势,就是这个原因。不刺激楼市,三四线城市财政能力将大幅下降,但刺激多了其实也没有用,因为没有多少“新韭菜”了。 将来三四线城市公共配套资源会越来越差,人口会用脚投票,加速流向中心城市。 这是非常麻烦的一个问题。

  房价涨幅和货币增长速度,的确存在正向关联关系。如果货币增速降下来,房价就会上涨得慢一些。但未来的慢一些,和之前的快一些,其实质没有变化,就是“位置好的不动产,有保值、升值功能”。所以长线投资大城市优质不动产的逻辑不会变化,只是短炒型的、激进型的方式需要改变。

  让房价涨幅慢下来,接近GDP的涨幅,最好慢于居民收入增幅,这是大家的一直愿望。但事实上往往很难达到, 尤其是在有人口持续流入的地区。中国房价高度不透明,老百姓往往不知道真实的房价上涨情况。

  我查了国家统计局公布的2017年数据,全年新房(包括住宅、公寓、办公楼、商铺)成交均价为7893元;而2018年的全年平均价格为8739元。这样我们可以算出2018年全年涨幅为10.7%,这显然远远超过了GDP增长,而且2018年是调控比较严厉的一年。

  从2018年到现在,半年过去了,根据国家统计局截至6月的数据,2019年上半年全国新房成交均价是9329元,半年又上涨了6.75%,这显然也快于经济增长(全年才6.2%左右)。而2019年的楼市调控,你总不能说不严厉吧。

  总之,楼市的预测和现实,往往差距比较大。预测的时候,我们更容易理性一些,理想化一些。  

  结论: 不但未来10到15年,即便是未来50年,有显著人口增量的、高级别城市及其都市圈的优质不动产,都将长期具有投资价值。你什么时候买,从长期看都是对,因为通胀永远存在,而城市不可能无限制扩张。当然,你能准确踩准周期,买在相对低点,是最理想的。

  不过还是那句话:回首10多年前,你在乎自己是在什么价格买了北上深的房子吗?你邻居是4500元每平米买的,你买贵了10%,是4950元买的,这有意义吗?差异主要不在价格,而在于你买了没有,有没有买对位置!

  • 责编:成都新闻网编辑部