深圳出了一张牌!看北京和广州了……

2019-12-16    作者: 成都新闻网编辑部    来源:刘晓博    阅读:

临近岁尾,楼市大新闻不断。 在苏州张家港限售政策一日游,长沙对开发商限制利润率等大新闻之后,今天(12月12日)最大的新闻是:深圳市住建局向南方日报记者证实,深圳已经取消了商务公寓的只租不售政策。 2018年7月31日,深圳曾出台731楼市新政,主要包含了5

  临近岁尾,楼市大新闻不断。

  在苏州张家港“限售政策一日游”,长沙对开发商“限制利润率”等大新闻之后,今天(12月12日)最大的新闻是:深圳市住建局向南方日报记者证实,深圳已经取消了商务公寓的“只租不售”政策。

  2018年7月31日,深圳曾出台“731楼市新政”,主要包含了5条内容:

  1、禁止企事业单位购买商品住宅;

  2、对个人新购买商品住宅限售3年;

  3、各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售;

  4、个人、企事业单位新购买的商务公寓5年内限售;

  5、购房人离婚2年内申请住房贷款,贷款比例提高。

  可以看出,上述5条“新政”里有2条针对“商务公寓”,一个是出台了5年限售政策,另外是“新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售”。

  现在,深圳官方确认:“新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售”的政策取消了。

  这是1个月内,深圳出台第三项重大楼市政策:

  深圳先是在11月11日废除了普通住宅的“豪宅税”,为二手房交易每套减税数万至数十万不等;其次是允许“深汕合作区”住宅上市交易,而且政策颇为宽松,引发了抢购潮。第三项政策,就是取消公寓的“只租不售”。

  为什么深圳要取消公寓的“只租不售”?原因大概有以下几个:

  第一,在城市更新中,往往会规划有商务公寓形态的住房,如果不允许出售、只能出租,会影响城市更新的积极性。

  第二,“只租不售”减少了深圳可售住房的数量,住房供需矛盾会更加突出。

  此外,取消公寓的“只租不售”,也有利于拉动经济增长。毕竟,商务公寓不限购、不限贷,能吸引增量资金流入深圳。

  需要说明的是,中国各地对于公寓的定义不完全一样。从规划、批地到建设等环节,均明确允许建设“商务公寓”的,只有广东等少数省份。换句话说,在深圳、广州等地,有大量的“真公寓”。而内地很多城市的公寓,大多是办公楼改的“假公寓”。当然,广东也有一些“假公寓”。

  我对于深圳“真公寓”的看法是:由于存量不大(最终可能不会超过20万套),其中两端的产品——特别高端的,以及配套好的小户型,都有投资价值。但公寓税费比较高,只能贷款10年。另外,深圳的公寓不限购、不限贷,只限售。

  今年以来,对于粤港澳大湾区的城市来说,经济增长面临双重挑战:一是中美贸易摩擦,美方针对的企业大多在深圳、在大湾区;二是香港乱局,除了对香港影响巨大,也明显累及深圳、澳门、珠海。

  10月16日,香港特首林郑月娥在施政报告中宣布了针对楼市的系列利好,比如——“首次置业人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限,将由现时400万港元提升至800万港元;可申请最高八成按揭贷款的楼价上限,由600万港元提升至1千万港元”。

  港府公布的系列利好,对稳住香港楼市起到重要作用,一度还引发了二手房卖方的“返价”。

  在这个背景下,深圳、珠海也都有针对楼市的利好。

  放眼全国,随着稳增长压力加大,也有越来越多的城市微调政策。比如上海,其首套房贷款利率一直是全国最低的,即便是央行推出LPR新政,规定首套房利率不得低于5年以上期限LPR基准利率后,上海仍然突破了这个底线。

  另外,上海还在8月6日宣布了临港新片区的人才购房新政:一是把外地人购房需要的5年社保(个税)降低为3年,二是允许未婚人士买房(此前非沪籍单身人士在上海无购房资格)。

  也就是说,在过去4个月时间里,中国5大一线城市里,上海、香港和深圳都出台了“楼市新政”,给楼市传递了政策利好。

  现在,就差北京和广州了。而北京和广州,目前楼市也比较低迷,房价处于持续探底之中。

  今天还有一个数据值得关注:融360大数据研究院监测数据显示:10月、11月两个月里,首套房贷款平均利率最低的十大城市中,北京、上海、广州、深圳四个一线城市全部上榜。

  要知道,香港房贷利率不到内地的一半。所以,北上广深港都可以跻身中国房贷利率最低的10大城市。

  不要忽视这个现象!

  今年1月,就出现过北上广深“同框”10大房贷利率最低城市。

  房贷利率是最重要的楼市调控工具,利率高低是央行确定基准,各地央行和当地政府确定上浮比例。当北上广深都跻身利率最低的时候,意味着四大一线城市都有放松举动,这可能是新一轮周期开始的迹象。

  我们知道,中国楼市上涨是“板块轮动”的。比如2015年到2017年,深圳先涨,涨疯了之后上海才跟上。再往后才是苏州、合肥、南京、杭州,然后扩散到全国二线城市,然后是三四线城市。

  而调控也从先涨的城市开始,这些城市会被定向加息,成为房贷利率比较高的城市,纷纷脱离“房贷利率最低10城市”名单。

  等楼市轮动结束,市场偏冷的时候,政策逆转。这时候,北上广深就会同框在“房贷利率最低10城市”名单里。这时候被北上广深“追尾”的,往往是补涨的城市。

  根据监测,11月四大一线城市的首套房平均利率分别是:

  上海——4.83%

  深圳——5.16%

  广州——5.35%

  北京——5.40%

  北京显然最傲娇。虽然房价跌了不少,但利率仍然不算低。广州其次。最低的是上海和深圳。这也好理解,中国对外出口第一(深圳)和第二(上海)的两个城市,对外依存度都比较高——经济下行,沪深先知。

  房贷利率比较低的城市还有:厦门、天津、乌鲁木齐、海口、珠海等。

  厦门是“亢龙有悔”,上一波涨幅太大了。天津是经济转型,最近也有针对北京迁过去企业的放松举动。至于海口,是因为海南“壮士断腕”。而珠海的情况,跟深圳类似。乌鲁木齐,则是被追尾的城市,本身比较弱。

  北京和广州什么时候会有新动作?不妨拭目以待。

  我觉得广州可能会更快一些,我的建议是南沙学习临港,5年社保(个税)减少为3年。如果更大胆一些,可以把在深圳有户籍、或者5年社保(个税)的,也纳入允许购买1套住宅的范围。

  深圳和广州的融合发展,应该率先从南沙开始!

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